Hemos recibido una consulta, que nos da la razón cuando asesoramos sobre los documentos legales que se han de solicitar cuando se adquiera una vivienda.
La cuestión que se nos ha planteado es la siguiente:
Un propietario compró hace 4 años piso en el primer piso de un edificio de alto standing, debajo de este piso se encontraba un local, pues bien desde hace un año en este local se ha instalado en un bar de copas e instalado terraza con 18 mesas.
Cuando el propietario del piso empieza a soportar ruidos por el desempeño de la actividad del local, nos ha pedido asesoramiento sobre esta situación.
En nuestra consultora como protocolo cuando gestionamos una comunidad, lo primero y previo que realizamos es solicitar del Registro de la Propiedad el Título constitutivo de la división horizontal de la finca y los estatutos, los cuales se encuentran en el mismo documento.
Que conseguimos con esta información, entre otra información, los coeficientes reales que hemos de aplicar a cada propiedad, que servicios dispone la Comunidad, que servidumbres u obligaciones con respecto a terceros se han de respetar o exigir, que está permitido o autorizado realizar en la Comunidad, que disponibilidad tiene uno u otro local o piso.
También en los estatutos que están recogidos en la División Horizontal de la Comunidad, se encuentran las obligaciones y derechos de los diferentes propietarios, el tipo de gasto a aplicar a cada piso o local, así como la forma de distribución.
Nos hemos encontrado en muchas comunidades que se tenían recogidos acuerdos de juntas de propietarios que los propietarios pensaban que eran de obligado cumplimiento, y lo son en tanto y cuanto no vayan en contra de los estatutos inscritos en Registro de la Propiedad.
Pero volviendo al asunto que nos incumbe sobre la consulta realizada por el propietario que compró el piso; pues bien obtenido la División horizontal de la Comunidad objeto de de discusión nos encontramos con que el local de la controversia en los estatutos tenía permitido “libertad de obra y de negocio” además disponía 5 metros de espacio desde la fachada en calidad de uso y disfrute.
Por tanto con esta información, en el local objeto de discusión se puede establecer cualquier actividad, con la obligación de comunicar a la Comunidad las obras a realizar no para que sean autorizadas por los órganos de la Comunidad, sino para se verifiquen que no menoscaben que estas obras no afecten a aspectos estructurales de la Comunidad.
También en base a lo dispuesto en los estatutos el local podrá realizar todo aquello adecuado para el buen desarrollo del negocio a implantar.
Así cabe señalar, que el Registro de la Propiedad es un registro público que se puede consultar libremente y que aconsejamos que se haga, pero no solo para ver lo que dispone sobre nuestra vivienda privativa que suele ser lo habitual sino también lo especificado para toda la Comunidad y lo especificado en los estatutos.
Por último señalar que para la modificación de los estatutos es necesario la unanimidad de todos propietarios así como de las cuotas de participación.
Además para que tengan validez para terceros se ha de inscribir la modificación en el Registro de la Propiedad.