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Las comunidades de propietarios tras la situación de alarma

En el

En el boletín oficial del Estado del día de hoy 10/06/2020 se regulan una serie de medidas que afectan a las comunidades de propietarios tras la situación de alarma, que en el fondo no es más que actuar en las diferentes comunidades a partir de este momento, con responsabilidad y el sentido común.

Debemos considerar que la comunidad de propietarios dentro de sus espacios comunes no se puede considerar como privativos, por ello se han de adoptar las medidas comunes de distancia de seguridad y en su caso la utilización de las medidas preventivas, como es el uso de mascarilla, así en la utilización de los ascensores al ir más de una persona, se han de utilizar por los usuarios las correspondientes mascarillas.

Pero las normas especificadas también afectan a las piscinas o zonas de esparcimiento de las comunidades de propietarios, donde se han de respetar las medidas correspondientes de sanidad, así como de desinfección.

Otro punto que quiero resaltar es la coordinación de actividades entre los empleados de empresas que presten servicio en la comunidad; en artículos anteriores he manifestado la necesidad del cumplimiento de las medidas de prevención y coordinación de actividades entre la Comunidad y las diferentes contratas, todo ello en cumplimiento de la legislación sobre protección de prevención de riesgos laborales.

Así el Real Decreto-ley 21/2020, de 9 de junio establece la obligatoriedad de proveer a trabajadores de medios de desinfección y protección, por ello las diferentes contratas han responsabilizarse de estas obligaciones., pero por otro lado la Comunidad debe dotar de todos los medios adecuados para las correspondientes medidas de desinfección de los puestos de trabajo, así como habilitar las medidas correspondientes de seguridad en caso de no poder evitar el distanciamiento, como pueden ser la instalación de mamparas, por ser medidas de prevención de carácter colectivo.

Dentro de los elementos comunes de las comunidades se han de extremar las medidas de desinfección como pueden ser ascensores, barandillas, pulsadores, bancos, etc, previendo el correspondiente presupuesto o negociaciones con las empresas proveedores para cumplir los requisitos exigidos.

Si la comunidad de propietarios posee centro o club social, tendrá que obligar al explotador en su caso, del cumplimiento de las medidas de distanciamiento correspondientes, que como marca el Real Decreto son de 1,5 metros de distancia, así como evitar aglomeraciones.

Mención específica hay que realizar en las comunidades con piscina, los responsables de la Comunidad han de tener clara cuales son las funciones de cada cual, por ello quiero poner en contexto las funciones del socorrista, cuya misión ha de ser exclusivamente la de salvaguardar la salud y la vida de las personas en el vaso de la piscina y perímetro de la misma, así el convenio con respecto a este profesional específica “No abandonar el puesto de vigilancia bajo ningún pretexto, excepto en caso de atender a un accidentado o siendo relevado por otro técnico de salvamento, pero siempre comunicándolo al encargado nombrado por la empresa.”

La única vinculación del socorrista en relación con el Real Decreto que se está analizando son las labores de limpieza de pediluvios o vigilancia de la salubridad del agua en relación a las recomendaciones que puedan realizar las autoridades sanitarias en cada momento.

Por ello el socorrista no puede ser el “encargado” de ser responsable del aforo máximo o de cumplir las distancias de seguridad.

Quiero recordar que los responsables de la Comunidad han de ser diligentes en el cumplimiento de unas obligaciones que, aunque temporales, no les pueden ocasionar perjuicios y responsabilidades bien por desconocimiento o negligencia, por ello es importante contar con el debido asesoramiento de profesional competente, pues el mismo Decreto Ley especifica “se puedan elaborar o activar planes y estrategias de actuación para afrontar emergencias sanitarias”, por ello habrá que estar siempre debidamente informado sobre posibles modificaciones.

Antonio García Herráiz.

Administrador de Fincas.

La morosidad en las Comunidades de Propietarios y la Protección de Datos.

Como Administrador de Fincas y Delegado de Protección de Datos, voy a analizar que repercusiones tiene la difusión de datos de la morosidad en las Comunidades de Propietarios y la Protección de Datos

Como análisis previo vamos a ver que figura tiene cada actor en estos casos. 

El responsable del fichero de datos de carácter personal (Propietarios, empleados…), en la Comunidad de Propietarios es siempre la propia Comunidad. 

Existe por otra parte un responsable de tratamiento de datos de carácter personal que normalmente el Administrador de Fincas. 

Por último, el titular de los datos de carácter personal lo son cada uno de los propietarios, (ojo solo menciono a propietarios por la relación contractual que tienen con la Comunidad de Propietarios). 

Aclarada la figura de los intervinientes en relación con la protección de datos, voy a analizar la problemática que se suscita, y como primer planteamiento es que los responsables de los ficheros de carácter personal deben tener una actitud proactiva en relación con la tutela de los datos de carácter personal, por tanto, solamente los puede divulgar cuando exista un interés legítimo que como veremos más adelante en el caso que nos ocupa lo es por una disposición legal. 

Uno de los intereses legítimos que tiene la Comunidad de Propietarios y por ende sus gestores es el cobro de las cantidades adeudas por propietarios morosos, pero a su vez estos como titulares de sus datos tienen derecho a que la información que pueda afectar a su integridad o economía sea tratada con la máxima confidencialidad. 

A mi modo de entender solamente existirán dos únicos casos donde se podrá informar sobre la deuda que pueda tener un propietario.: 

El primero sería que para que la Comunidad de Propietarios pueda hacer efectivo el cobro de las cantidades adeudadas e independientemente de otras acciones es iniciar un procedimiento judicial, pero previo a ello es necesario que sea aprobada por la junta de propietarios. 

Pero se ha de tener en cuenta que la legitimación que tiene la Comunidad de hacer efectivos los cobros para cubrir el presupuesto, tiene que cumplir todos los requisitos para evitar una sanción en relación a la morosidad en las Comunidades de Propietarios y la Protección de Datos

La Ley de Propiedad horizontal en su artículo 16 establece “La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.”. Pues bien, en base de esta relación se podrá especificar en la convocatoria el propietario moroso, así como la cantidad adeuda. 

El segundo sería la emisión de un certificado de deuda firmado por el presidente y Administrador al objeto de unirlo al título de transmisión en caso de compraventa de la propiedad. 

Como he especificado estos serían los casos donde existe un interés legítimo de la Comunidad para informar sobre datos de carácter personal vinculados con una deuda con respecto a la Comunidad, pero no todo es tan fácil, creo que para cumplir escrupulosamente la legislación sobre Protección de datos se ha de proceder con la máxima diligencia. 

Cuando se difunda información sobre las cantidades pendientes, los receptores de esta información deberán ser exclusivamente los propietarios del edificio y por tanto entiendo que no habría problema de especificar tanto la propiedad como el nombre del propietario y en base al debate en la junta de propietarios todos tienen un interés legítimo de la recepción de esa información para tomar una decisión. 

Pero en relación con lo especificado anteriormente todos somos conscientes de la difusión de estos datos en el tablón de anuncios normalmente expuesto en el portal del edificio, donde se especifica los propietarios morosos, y en esta forma de proceder pueden ser conocedores de esta información cualquier visitante o empleado de la Comunidad, entiendo que toda publicación en el tablón de anuncios solamente se debe especificar el piso deudor obviando el nombre del propietario. 

Antonio García Herráiz, Administrador de Fincas. Profesor de Delegado de Protección de Datos

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